Najem krótkoterminowy w Senacie: spółdzielnie, strefy bez najmu na doby i spór o działalność gospodarczą

Sejm uchwalił ustawę o najmie krótkoterminowym, a w Senacie zajęły się nią trzy komisje. Wszystkie zarekomendowały przyjęcie ustawy bez poprawek. Według relacji Turystyki Rzeczpospolitej, e-hotelarz.pl i Horeca BC senatorowie mają jednak tyle zastrzeżeń, że na posiedzeniu komisji nie zdążyli przygotować zmian. Ich opracowanie przenieśli na posiedzenie plenarne.

Konstytucja (art. 121) daje Senatowi 30 dni na zajęcie stanowiska. Jeśli izba przyjmie poprawki, ustawa wraca do Sejmu, który może je odrzucić bezwzględną większością głosów. Potem prezydent ma 21 dni na podpis. Kształt przepisów nie jest więc jeszcze przesądzony, a terminy wdrożenia mogą się przesunąć. Rdzeń ustawy, czyli rejestr obiektów, numer identyfikacyjny przy ogłoszeniach i kary do 50 tys. zł, pisaliśmy o nim przy okazji głosowania w Sejmie, w Senacie nie jest głównym tematem sporu.

Pierwsza grupa propozycji ma ułatwić spółdzielniom mieszkaniowym uchwalanie zakazów najmu na doby. Dziś mieszkańcy bloków spółdzielczych zwykle nie mają skutecznego narzędzia, żeby zatrzymać rotację gości na klatce schodowej. Senatorowie chcą to zmienić. Turystyka Rzeczpospolitej zwraca uwagę na drugą stronę medalu: część senatorów widzi w tym ograniczenie praw właścicieli mieszkań.

Najbardziej odczuje to właściciel lokalu w budynku spółdzielczym, który kupił go pod wynajem i liczy zwrot na podstawie obłożenia. Jeśli poprawka przejdzie, opłacalność takiej inwestycji zależy od decyzji sąsiadów, a nie tylko od rynku. Przy zakupie trzeba więc sprawdzać formę prawną budynku i statut spółdzielni. Lokale we wspólnotach mieszkaniowych podlegają innym przepisom, ale kierunek dyskusji jest ten sam: rośnie wpływ mieszkańców na to, co dzieje się w budynku.

Druga propozycja dotyczy stref, w których gmina może ograniczyć najem na doby. Senatorowie rozważają, by mieszkańcy mieli większy wpływ na ich wyznaczanie. W praktyce może to oznaczać konsultacje albo inną formę udziału społeczności lokalnej w decyzji rady gminy. Szczegółowy mechanizm poznamy dopiero z treści poprawek.

Najbardziej dotyczy to śródmieść dużych miast i miejscowości turystycznych, gdzie apartamenty na doby konkurują z hotelami o tych samych gości. Silniejszy głos mieszkańców sprzyja powstawaniu stref tam, gdzie konflikt sąsiedzki jest najostrzejszy, czyli w centrach i kurortach. Dla hoteli w tych lokalizacjach oznacza to możliwe ograniczenie podaży konkurencyjnych noclegów. Dla operatorów apartamentów oznacza ryzyko planistyczne, którego nie da się dziś wycenić, bo nie wiadomo, które gminy z tego narzędzia skorzystają.

Trzeci wątek dotyczy tego, czy i kiedy najem na doby ma być traktowany jako działalność gospodarcza. Głos w tej sprawie zabrali przedstawiciele Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego (IGHP) i profesjonalnych operatorów najmu. Hotelarze od lat przekonują, że skoro apartament obsługuje tych samych gości co hotel, powinien działać na podobnych zasadach. Właściciele pojedynczych mieszkań wolą pozostać przy najmie prywatnym. Stanowiska obu stron opisuje e-hotelarz.pl.

Od rozstrzygnięcia zależy, kto podlega obowiązkom przedsiębiorcy: ewidencji, rozliczeniom podatkowym na zasadach firmowych i wymaganiom dla usług hotelarskich. Jeśli Senat zaostrzy przepisy, część drobnych wynajmujących wycofa ofertę albo przekaże lokale profesjonalnym operatorom. Jeśli złagodzi, obecny podział na rynek firmowy i prywatny się utrzyma, a rejestr będzie głównie narzędziem ewidencji, a nie selekcji.