Najem krótkoterminowy jako usługa hotelarska: Sejm uchwalił rejestr, numer ID i kary do 50 tys. zł

Ustawa przesuwa definicję najmu krótkoterminowego do kategorii usługi hotelarskiej – do tej pory mieszkanie wynajmowane turystom na Booking.com czy Airbnb funkcjonowało poza tym rozróżnieniem, bez obowiązku rejestracji i bez numeru, który pozwoliłby zidentyfikować obiekt w urzędzie. Nowe przepisy wprowadzają obowiązkową rejestrację w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych i nakazują umieszczanie numeru identyfikacyjnego w każdej ofercie – niezależnie od platformy, na której się pojawia.

Za ogłoszenie bez numeru ustawa przewiduje kary do 50 tys. zł. Horeca BC pisze, że ustawa „definiuje najem krótkoterminowy jako usługę hotelarską, nakłada obowiązek rejestracji w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych i przewiduje kary za nieprzestrzeganie prawa”. Projekt trafia teraz do Senatu – do podpisu prezydenta i wejścia w życie droga jeszcze daleka, ale kierunek regulacji jest już jasny.

Drugi element ustawy to prawo samorządów, wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych do wprowadzania zakazu świadczenia najmu krótkoterminowego w wybranych strefach miast lub konkretnych budynkach. To odpowiedź na skargi mieszkańców kamienic zamienionych w nieformalne hotele – ale przepis zacznie działać od 1 stycznia 2028 roku, nie od razu po podpisaniu ustawy.

Dwa lata buforu oznaczają, że rok 2026 i 2027 to okres rejestracji i dostosowania, nie zakazów. Rynek najmu turystycznego nie zniknie z dnia na dzień z żadnego miasta – zyskuje za to nadzór i, od 2028 roku, lokalne narzędzie do ograniczenia liczby takich mieszkań tam, gdzie gminy albo wspólnoty uznają to za konieczne.

Dotąd wynajem mieszkań na doby działał bez rejestru, bez obowiązku zgłoszenia i bez numeru, który dałoby się sprawdzić. Hotel z recepcją całodobową, instrukcją ewakuacji i gaśnicami co 20 metrów konkurował z lokalem, który formalnie nie istniał jako obiekt noclegowy. Rejestracja w CWTON nie zrównuje wszystkich wymogów – przepisy budowlane i przeciwpożarowe dla hoteli pozostają inne – ale po raz pierwszy daje urzędowi i konkurencji wspólny punkt odniesienia: kto jest w rejestrze, a kto działa poza nim.

Dla hotelarza w mieście z dużą podażą ofert na dobę – Kraków, Warszawa, Gdańsk, Wrocław – CWTON to publiczny rejestr, który da się sprawdzić i zacytować. Ile faktycznie zarejestrowanych obiektów działa w danej dzielnicy, ile ofert na Booking.com czy Airbnb ma numer, a ile go nie ma – to dane, których do tej pory nie było, a które teraz staną się argumentem w rozmowie z urzędem miasta albo z gościem porównującym ceny.

Ustawa czeka na Senat, potem na podpis prezydenta i na vacatio legis – termin wejścia w życie głównych obowiązków (rejestracja, numer identyfikacyjny) nie jest jeszcze ostateczny i trzeba go śledzić na etapie dalszych prac legislacyjnych. To moment, w którym branża hotelarska może jeszcze zgłaszać uwagi do szczegółów wykonawczych, zamiast reagować na przepis już obowiązujący.

Pierwszy konkretny krok dla hotelarza działającego w radzie gminy, izbie turystycznej czy lokalnym stowarzyszeniu branżowym: zgłosić do samorządu propozycję strefy wolnej od najmu turystycznego na 2028 rok już teraz, zamiast czekać na wejście przepisu w życie. Druga rzecz do zrobienia od razu – zacząć monitorować, ile ofert w promieniu własnego hotelu ma numer identyfikacyjny, gdy rejestr zacznie działać. To dane, które przydadzą się zarówno w rozmowie z urzędem, jak i w argumentacji cenowej wobec gości.