Condo-hotel w Karkonoszach, lotnisko pod hotelem: trzy sprawy, jeden wzór upadku

Sąd nieprawomocnie skazał prezesa Seidorf Mountain Resort na 1,5 roku pozbawienia wolności w sprawie dotyczącej blisko 1 mln zł wpłaconych przez nabywców jednego z lokali w kompleksie – informację podał „Puls Biznesu”, na co wskazuje e-hotelarz.pl. To wyrok dotyczący jednego lokalu i jednej transakcji, nie całego projektu, ale schemat jest typowy dla rynku condo-hotelowego: inwestor wpłaca zaliczkę na apartament inwestycyjny w góralskim kurorcie, licząc na udział w przychodzie z wynajmu, a pieniądze trafiają do spółki zanim obiekt zacznie generować obrót.

Wyrok jest nieprawomocny, więc sprawa pójdzie do kolejnej instancji, a losy samej spółki – według jej własnych deklaracji – wciąż się ważą. Dla rynku liczy się moment, w którym sprawa trafiła na wokandę: nie w fazie budowy, a już po tym, jak nabywcy zorientowali się, że obiecany model przychodowy nie działa. To zwykle najwcześniejszy sygnał, jaki inwestor detaliczny w ogóle dostaje.

Postępowanie egzekucyjne wobec Sobienie Królewskie S.A. objęło cztery nieruchomości o łącznej powierzchni 18,7492 ha – w tym grunt zabudowany lotniskiem z pasem startowym, hangarem i budynkiem warsztatowo-hotelowym, podaje Horeca BC. To nie jest klasyczny hotel miejski, a projekt łączący infrastrukturę lotniczą z funkcją noclegową – model, w którym wartość nieruchomości zależy od tego, czy obiekt faktycznie przyjmuje ruch, a nie tylko figuruje w księdze wieczystej jako kompleks wielofunkcyjny.

Egzekucja na gruncie i budynkach to etap, w którym wierzyciele przestają czekać na restrukturyzację i sięgają po zabezpieczony majątek. Dla potencjalnych nabywców czy dzierżawców takich aktywów kluczowe jest to, że przedmiotem licytacji bywa cała infrastruktura operacyjna – pas startowy, hangar, budynek hotelowy – a nie pojedynczy lokal, co wydłuża i komplikuje każdą próbę wejścia w projekt na nowych warunkach.

Operator sieci Super 8 zapłaci 164 mln dolarów za tolerowanie handlu ludźmi w swoich obiektach – podaje Green Lodging News, przywołując wieloletnie kampanie branżowe AHLA przeciwko trafficking'owi. To sprawa z innego kontynentu i innego reżimu prawnego, ale pokazuje drugą oś ryzyka, obok finansowej: odpowiedzialność operatora i franczyzobiorcy za to, co dzieje się w obiekcie, niezależnie od modelu własności.

W Polsce ta odpowiedzialność operacyjna dotyczy każdego hotelu bez względu na to, czy stoi za nim spółka giełdowa, czy konsorcjum inwestorów condo. Różnica między sprawą Seidorf i Sobienie Królewskie a przypadkiem Super 8 jest w tym, co sąd rozlicza: tam pieniądze wpłacone na zakup udziału, tu zaniechanie nadzoru nad tym, co dzieje się na korytarzach. Oba rodzaje ryzyka wymagają innej dokumentacji i innego nadzoru prawnego, a hotelarz, który traktuje je jako jedno zagadnienie compliance, zwykle pokrywa tylko jedno z nich.

Wspólny mianownik Seidorf i Sobienie Królewskie to moment wejścia kapitału: pieniądze nabywców i wierzycieli trafiają do projektu na etapie budowy lub rozwoju infrastruktury, a kontrola nad tym, czy obiekt faktycznie zarabia, przychodzi później – czasem dopiero wtedy, gdy sprawa trafia do sądu albo do komornika. To nie jest specyfika gór czy lotnisk, a struktura condo-hotelu i projektów wielofunkcyjnych jako takich: zysk inwestora zależy od operatora, nie od aktu własności.

Dla kogoś, kto rozważa zakup udziału w condo-hotelu albo wejście kapitałowe w projekt z infrastrukturą dodatkową, sprawdzenie KRS i KW spółki przed podpisaniem umowy to punkt wyjścia, nie formalność. Dwie sprawy z tego tygodnia różnią skalę – 1 mln zł przy jednym lokalu kontra 18,75 ha zabezpieczonego majątku – ale obie zaczęły się od tej samej decyzji: wpłaty bez weryfikacji, czy spółka ma zdolność wykonać obietnicę przychodową, zanim zacznie ją sprzedawać.