Apartamenty, koszary i biurowce: polski hotel przestaje być jedynym formatem

W Świeradowie-Zdroju ruszyły Apartamenty Biały Kamień – 55 lokali sprzedanych inwestorom indywidualnym w formule second home lub gwarantowanej stopy zwrotu, postawione 50 metrów od istniejącego czterogwiazdkowego hotelu tej samej marki, jak podaje e-hotelarz.pl. To nie jest nowy hotel z dodatkowym skrzydłem – to osobny produkt inwestycyjny, sprzedawany osobom prywatnym, a nie funduszowi czy sieci hotelowej. Model, w którym marka hotelowa użycza rozpoznawalności i częściowo operacyjnej obsługi, a ryzyko budowlane i kapitał rozkładają się na dziesiątki drobnych inwestorów, od lat sprawdza się w kurortach górskich i nadmorskich – teraz wyraźnie przyspiesza.

Podobny kierunek, choć w zupełnie innej skali, widać za granicą: sieć a&o Hostels kupiła biurowiec w Berlinie, by urządzić w nim największy hostel w Europie, a w Newcastle złożono poprawione plany zamiany zabytkowej zajezdni tramwajowej na 50-pokojowy aparthotel. W obu przypadkach punktem wyjścia nie jest działka pod nowy budynek, tylko istniejąca, często nietypowa nieruchomość, którą tańściej przerobić niż budować hotel od podstaw. Dla polskiego rynku, gdzie koszty budowy i finansowania od lat są barierą dla nowych obiektów, to model do podpatrzenia – apartamenty inwestycyjne i adaptacje są dziś łatwiejsze do sfinansowania niż klasyczny hotel z jednym właścicielem.

17 września otworzy się Arche Garnizon Białystok – 26. hotel grupy Arche, powstały w wyniku rewitalizacji dawnego kompleksu wojskowego, z 200 pokojami i ponad 600 mkw. powierzchni eventowej, jak informuje Meeting Planner. Arche od lat konsekwentnie stawia na adaptację obiektów historycznych i poprzemysłowych zamiast budowy od zera – to nie przypadek, tylko strategia, która pozwala ominąć najdroższy etap inwestycji hotelowej, czyli surowy stan budynku.

Z drugiej strony mamy przykład odwrotny: po niemal dziesięciu latach ciszy wróciły procedury administracyjne dla hotelowo-biurowo-usługowej inwestycji przy Al. Jerozolimskich 200 w Warszawie, gdzie Radius Projekt jeszcze w 2018 r. zapowiadał trzygwiazdkowy hotel na 180 pokoi – projekt, który przez lata utknął w martwym punkcie, jak podaje e-hotelarz.pl. To przypomnienie, że klasyczna, jednofunkcyjna inwestycja hotelowa budowana od podstaw w dużym mieście wciąż bywa najwolniejszą i najbardziej ryzykowną ścieżką rozwoju – skoro projekt sprzed dekady dopiero teraz odzyskuje życie, trudno go stawiać w jednym rzędzie z tempem, w jakim powstają adaptacje i apartamenty inwestycyjne.

Równolegle do zmian w modelach inwestycyjnych trwa wyraźna rotacja na stanowiskach dyrektorskich w polskich hotelach sieciowych. Cezary Zielke przeszedł z Sopotu na stanowisko dyrektora operacyjnego Courtyard by Marriott Gdynia Waterfront, zastępując Bartłomieja Słomskiego, który objął budowany Q Hotel Plus Sopot – informuje e-hotelarz.pl. Niemal równocześnie ogłoszono nowego dyrektora operacyjnego w DoubleTree by Hilton Wrocław oraz przejście Agnieszki Mazurkiewicz z hotelu Wieniawski do Hamptona by Hilton Lublin.

Trzy zmiany kadrowe w kilka tygodni, wszystkie w obrębie tych samych kilku sieci (Marriott, Hilton) i tych samych kilkunastu miast, pokazują coś więcej niż zwykłą fluktuację. Rynek doświadczonych dyrektorów operacyjnych w Polsce jest wąski, a nowe otwarcia – czy to klasyczne hotele, czy wspomniane wyżej adaptacje i apartamenty – potrzebują ludzi z gotowym doświadczeniem od pierwszego dnia. Efekt jest taki, że menedżerowie przesuwają się między istniejącymi obiektami tej samej sieci, zamiast napływać z zewnątrz branży – co przy przyspieszającej liczbie otwarć może w kolejnych kwartałach stać się realnym wąskim gardłem, nie tylko ciekawostką personalną.