Sanssouci w Karpaczu: nabywcy apartamentów przejmują spółkę i mają dokończyć hotel MGallery

Fakty z dwóch źródeł układają się tak. Budowa luksusowego hotelu w Karpaczu stała blisko dwa lata. Inwestor zdobył brakujące finansowanie, bo do spółki weszli nowi wspólnicy. Obiekt ma działać pod marką MGallery, czyli w kolekcji hoteli butikowych Accoru, a pierwszych gości zapowiedziano przed wakacjami 2027 r. Wznowienie prac ogłosił Artur Kozieja.

„Hotelarz” dodaje do tego dwie rzeczy. Spółka realizująca inwestycję ma nowych udziałowców większościowych, a sam Kozieja nie ma już w niej większości. W marcu wobec spółki otwarto też postępowanie. Z tytułu materiału wynika, że hotel mają dokończyć nabywcy apartamentów. Kwot, liczby pokoi ani warunków wejścia nowych wspólników żadne ze źródeł nie podaje, więc ich tu nie podajemy.

W typowym condohotelu nabywca kupuje lokal, oddaje go operatorowi w zarząd i czeka na udział w przychodach. Ryzyko budowy, finansowania i relacji z siecią zostaje po stronie dewelopera. W Sanssouci te role się wymieszały. Ludzie, którzy płacili za apartamenty, mają teraz większość w spółce, która buduje hotel. Odpowiadają więc za harmonogram, wykonawców i rozliczenia, a wcześniej byli tylko wierzycielami czekającymi na lokal.

Sama zmiana właścicieli nie wystarczy, żeby budowa ruszyła. Większość udziałowców musi jeszcze podejmować decyzje: kto prowadzi projekt na co dzień, kto negocjuje z generalnym wykonawcą, kto rozmawia z Accorem. Przy rozproszonej grupie nabywców najczęściej oznacza to zatrudnienie zewnętrznego project managera albo zarządcy. To dodatkowy koszt, ale bez niego trudno zdążyć z terminem, który zapowiedziano.

Od dziś do początku wakacji 2027 zostało około ośmiu miesięcy. W tym czasie trzeba dokończyć budynek po dwóch latach przestoju i ocenić, czy coś nie ucierpiało przez dwie zimy w Karkonoszach. Trzeba też uzyskać pozwolenie na użytkowanie i przejść odbiory oraz audyty wymagane przez markę sieciową. Równolegle powinien ruszyć pre-opening: rekrutacja, systemy rezerwacyjne, umowy z kanałami sprzedaży i oferta dla grup.

Na rynku Karpacza zespół trzeba zbudować w miejscowości, w której o tych samych kucharzy, recepcjonistów i terapeutów spa walczą inne obiekty. Sprzedaż na lato 2027 powinna ruszyć zimą, a planowanie grupowe i MICE jeszcze wcześniej. Jeśli data otwarcia przesunie się o kwartał, hotel straci pierwszy szczyt sezonu, a koszty zespołu zatrudnionego na otwarcie zostaną.

Źródła wciąż mówią o MGallery, więc marka Accoru przetrwała przestój przynajmniej w zapowiedziach. Dla nowych udziałowców to argument: umowa z siecią daje dystrybucję, program lojalnościowy i rozpoznawalność, które trudno zbudować samodzielnie. Ten sam szyld oznacza jednak standardy wykończenia i terminy, których sieć będzie wymagać przed otwarciem. Opóźnienia w takich umowach mają zwykle swoje konsekwencje.

Właściciele powinni przy tym czytać umowę z siecią razem z umowami nabywców. Jeśli nabywcy apartamentów mają prawa do korzystania z lokali albo konkretne zasady podziału przychodu, muszą one pasować do wymagań operacyjnych marki. Rozjazd między tymi dokumentami wychodzi zwykle w pierwszym sezonie, przy grafiku dostępności pokoi i rozliczeniach.