Kołobrzeg: starostwo odmawia zaświadczeń, model condo traci grunt pod nogami

Starostwo Powiatowe w Kołobrzegu odmówiło wydania zaświadczeń o samodzielności lokali w jednym z budynków sanatoryjno-wypoczynkowych. Jak ustalił e-KG.pl, urząd uznał, że wyodrębnienie osobnych, należących do różnych właścicieli lokali naruszyłoby „naruszenie funkcji budynku” – czyli przeznaczenie, jakie budynek miał w pozwoleniu na budowę i w przepisach dla terenu uzdrowiskowego.

To nie jest spór o jeden papier w jednej sprawie administracyjnej. Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest warunkiem formalnym do ustanowienia odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej. Bez niego notariusz nie przeniesie na kupującego tytułu własności do konkretnego apartamentu – a to właśnie własność lokalu, nie umowa deweloperska, jest w modelu condo tym, co inwestor miał dostać za swoje pieniądze.

Model condo działa na prostym podziale: inwestor kupuje lokal i staje się jego właścicielem, a operator hotelowy zarządza budynkiem i wypłaca właścicielowi udział w przychodach z wynajmu. Cały sens tej konstrukcji opiera się na tym, że inwestor rzeczywiście nabywa odrębną własność – bo to ona daje mu prawo do dysponowania lokalem, zabezpiecza wkład i pozwala sprzedać udział dalej.

Jeśli starostwo odmawia zaświadczenia o samodzielności, bo budynek ma status sanatoryjno-wypoczynkowy, a nie mieszkalny, inwestor zostaje z umową i wpłaconymi pieniędzmi, ale bez tytułu do konkretnego metrażu. W praktyce jego pozycja przesuwa się bliżej wierzyciela dewelopera niż właściciela nieruchomości – co w razie problemów finansowych inwestycji stawia go w dużo słabszej sytuacji niż osobę wpisaną do księgi wieczystej.

Część kołobrzeskich inwestycji condo powstaje właśnie na terenach dzielnicy uzdrowiskowej, gdzie plany miejscowe i przepisy o ochronie uzdrowisk wymuszają określoną funkcję zabudowy – leczniczą, sanatoryjną, wypoczynkową zbiorową. Sprzedaż pojedynczych lokali na wyłączną własność osobom fizycznym bywa z tą funkcją w konflikcie, bo zmienia charakter obiektu z jednostki zarządzanej centralnie na zbiór niezależnych mieszkań.

To rozbieżność, która istniała od lat, ale do tej pory rzadko materializowała się na etapie wydawania zaświadczeń już po sprzedaży lokali. Odmowa w Kołobrzegu pokazuje, że starostwa zaczynają traktować funkcję uzdrowiskową budynku jako realną przeszkodę, nie formalność do przeklikania – a to zmienia ryzyko dla każdej inwestycji condo planowanej lub realizowanej na podobnym terenie.

Dla dewelopera i operatora planującego condo w strefie uzdrowiskowej konsekwencja jest konkretna: zaświadczenie o samodzielności lokali trzeba uzyskać albo mieć pisemne stanowisko starostwa przed rozpoczęciem przedsprzedaży, nie po niej. Sprzedaż udziałów w inwestycji, która nie przeszła tego etapu, przenosi ryzyko prawne na klienta bez jego wiedzy.

Dla inwestora kupującego apartament condo pytanie brzmi prościej: czy dla tego konkretnego budynku zaświadczenie o samodzielności lokali już zostało wydane, czy dopiero ma być. Deweloper, który nie potrafi odpowiedzieć na to pytanie dokumentem, sprzedaje obietnicę własności, nie własność.