Host Hotels & Resorts kupuje 1 Hotel Brooklyn Bridge i Renaissance w Plano za ok. 374 mln dolarów. Czego inwestor szuka w hotelu

Hotel Dive podaje łączną kwotę obu zakupów: około 374 mln dolarów. Przytoczony przez nas fragment materiału nie rozbija tej sumy na poszczególne obiekty, nie podaje ceny za pokój ani mnożnika do zysku operacyjnego, więc tych liczb tu nie podajemy. Pewne są dwa fakty: fundusz poszerza obecność w Nowym Jorku i po raz pierwszy wchodzi do aglomeracji Dallas–Fort Worth.

Te hotele mają zupełnie inny profil. 1 Hotel Brooklyn Bridge należy do marki lifestyle'owej 1 Hotels, którą rozwija SH Hotels & Resorts, spółka powiązana ze Starwood Capital. Renaissance to marka Marriotta z segmentu full-service, czyli hoteli z pełną gastronomią, salami konferencyjnymi i obsługą grup. Host kupił więc dwa różne typy ryzyka i każdy z nich ma w jego portfelu inne zadanie.

W Nowym Jorku Host kupuje na rynku, na którym ma już własne dane: zna sezonowość, poziom stawek, koszty pracy i podatków od nieruchomości. Ma też doświadczenie z marką 1 Hotels, bo w jego portfelu jest 1 Hotel South Beach w Miami. Ryzyko wyceny jest wtedy mniejsze, bo kupujący porównuje prognozę sprzedającego z wynikami własnego hotelu tej samej marki.

Dla polskiego właściciela wynika z tego praktyczny wniosek. Kiedy w Krakowie, Warszawie czy Gdańsku pojawia się inwestor, który ma już w tym mieście hotel albo obiekt tej samej marki, rozmowa o cenie idzie szybciej, ale kupiec dokładnie sprawdzi wyniki. Każda różnica między Twoim rachunkiem wyników a tym, co widzi u siebie, wróci w negocjacjach jako pytanie albo jako obniżka oferty.

Do Dallas–Fort Worth Host wchodzi przez hotel pod marką Marriotta, a nie przez obiekt niezależny. Gdy fundusz nie ma jeszcze lokalnych danych, marka z własnym systemem rezerwacji, programem lojalnościowym i siecią sprzedaży do firm daje mu przewidywalny strumień popytu. Ryzyko na nowym rynku sprowadza się wtedy głównie do lokalizacji i kondycji budynku, bo dystrybucję zapewnia sieć.

Polski odpowiednik tej sytuacji to inwestor zagraniczny, który wchodzi do kraju albo do nowego miasta. Taki kupiec częściej wybiera hotel z umową franczyzy lub zarządzania z międzynarodową siecią. Jeśli prowadzisz obiekt niezależny i myślisz o sprzedaży za kilka lat, pytanie o markę warto sobie zadać już teraz. Nie zawsze trzeba ją przyjmować, ale trzeba umieć pokazać kupującemu, skąd biorą się rezerwacje: jaka część przychodu pochodzi z kanału bezpośredniego, z OTA (internetowych biur podróży, np. Booking.com) i z kontraktów firmowych.

Fundusz pokroju Host Hotels kupuje na podstawie dokumentów i według procedury. Kupiec płaci mniej za niepewność, więc każdy dokument, który ją zmniejsza, ma swoją cenę w negocjacjach. Oto, co realnie sprawdza zespół due diligence (badania stanu obiektu przed zakupem):

• Rachunek wyników w układzie USALI, czyli standardzie raportowania hoteli, za co najmniej trzy pełne lata, z podziałem na pokoje, gastronomię i salę konferencyjną. • Umowy z marką lub operatorem: okres obowiązywania, warunki wypowiedzenia i to, czy umowa przechodzi na nowego właściciela. • Historię nakładów inwestycyjnych (capex): co i kiedy odnowiono, jakie remonty są przed obiektem i ile będą kosztować. • Strukturę popytu: segmenty (biznes, grupy, wypoczynek), kanały rezerwacji i udział największych klientów firmowych.

Najczęściej brakuje porządku w punkcie drugim i trzecim. Jeśli umowa z operatorem nie przechodzi na nabywcę albo zaległy remont pokoi nie jest policzony, kupujący sam go wyceni, i to ostrożnie. Lepiej mieć własny kosztorys niż negocjować na podstawie cudzego.